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주택담보대출을 받을 때
실질적으로 쓰이는 용어에 대한 글이다
주택담보대출을
내집마련을 위한 용도로 받는다면
이제 내가 들어가고자 하는 그 집을 담보로
아직 내가 사지않은 미래의 내 집을 담보로
대출을 받는 것이다 신기하게도-.
주택담보대출을
생활비 마련을 위한 용도로 받는다면
이미 소유하고 있는 집을 담보로
대출을 받는 것이다.
내가 담보로 둘 수 있는 재산이 있는데
현금이 없다고 이를 다 팔아서 현금화 시킬 수 없으니
내가 갖고 있는 것 중에 돈되는 것을 담보로 내어주고
대량의 현금을 대출받고 정기적으로 이자를 주는 것
이게 담보대출이다
돈 받을 구실을 만들어 놓고 빌려주는 것
아, 신용대출은 담보대출보다 상대적으로
한도가 적고 금리가 높다.
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LTV(LOAN TO VALUE RATIO)
대출가능한도율
주택담보 대출비율
주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율
실제 담보의 가치에 비례해서 받을 수 있는 대출을 비율
예로 구매할 집이 10억인데
LTV가 50% 까지 나온다라는 것은
5억까지 대출 가능하다는 것이다.
그런데 '담보의 가치' 이 기준이 상대적이다
부동산의 경우 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가한다
보통 KB부동산 시세, 국세청 기준 시가, 한국 감정원 시세 등등
주택의 매매가가 10억이더라도
대출당시의 감정가가 9억이라면
9억의 50%인 4억5천까지 대출 가능하다는 것이다.
LTV를 산정 할 때
선순위채권, 임차보증금 및 변제소액임차보증금 등은
대출한도에서 공제된다.
그러면 이 LTV는 왜 적용하는 것인가-
매매가, 감정가의 일부만 왜 대출이 가능한가-
주택가격, 시세변동에 따라서 은행이 손해를 볼 가능성 때문
집을 팔아도 대출을 못갚을 수 있게되는 상황은
은행에서는 대출사고로 여겨지고 이런 경우
해당 부동산을 경매에 부치게 되는 데
제값을 받기 어려울 뿐더러 법적비용도 들어가게 된다.
사실 LTV의 등장배경은
금융기관의 자산건전성 확보를 위한 규제였다
우리나라는 다른 나라에 비해 대출규제가 강한편으로 보이며
우리나라는 규제지역 여부나 그 가격에 따라 0~70%까지 적용하는 중이다
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DTI(DEPT TO INCOME RATIO)
총부채상환비율
총 소득대비 부채의 연간 원리금 상환액
1년 간 소득 중 대출원리금을 얼마나 갚는가
빌려준 돈을 갚을 수 있는 지 능력을 평가하는 것
LTV는 대출을 줄 수 있는 최대한도이고
그 다음에 계산하는 것이 DTI.
DTI는 채무자자격과 주택위치에 따라 다르고
이는 국토교통부의 '규제지역 지정현황'을 보면
지역별로 LTV, DTI 규제 비율을 알 수 있다
연봉이 1억이고 DTI가 50%인 지역에 들어가고자 할 때
내가 지금 빌리고자 하는 돈을 합쳐서 5천만원이 된다면
추가로 대출을 해줄 수가 없다는 것이다
그런데 원리금은 한달에 한번씩 분할상환하고
여기에 이자금액을 붙이는 것이기 때문에
생각보다 월 납부액이 많지 않다
(주택담보대출은 최장만기 35년 가능)
무튼 갚을 수 있을 정도로 대출을 해주는 것이기에
소득이 적은 사람은 여기서 어렵다.
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DSR(DEPT SERVICE RATIO)
총부채원리금상환비율
DTI보다 조금 더 고도화된 판단지표
DTI:소득대비 얼마나 상환 가능할지 판단
_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출이자/연간소득
DSR:대출원리금 상환액이 차지하는 비율
_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출원리금/연간소득
여기서 기타대출은 학자금대출,
카드론, 자동차할부금 등을 포함한다
고가의 주택이나
2금융권에서 활용하는 편이었으나
요즈음에는 규제도 심해지고
정책내용도 많아지고 해서
보수적으로 다시 이용하는 편이다.
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