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주택담보대출을 받을 때

실질적으로 쓰이는 용어에 대한 글이다

 

주택담보대출을

내집마련을 위한 용도로 받는다면

이제 내가 들어가고자 하는 그 집을 담보로

아직 내가 사지않은 미래의 내 집을 담보로

대출을 받는 것이다 신기하게도-.

 

주택담보대출을

생활비 마련을 위한 용도로 받는다면

이미 소유하고 있는 집을 담보로

대출을 받는 것이다.

 

내가 담보로 둘 수 있는 재산이 있는데

현금이 없다고 이를 다 팔아서 현금화 시킬 수 없으니

내가 갖고 있는 것 중에 돈되는 것을 담보로 내어주고

대량의 현금을 대출받고 정기적으로 이자를 주는 것

이게 담보대출이다

돈 받을 구실을 만들어 놓고 빌려주는 것

아, 신용대출은 담보대출보다 상대적으로

한도가 적고 금리가 높다.

 

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LTV(LOAN TO VALUE RATIO)

대출가능한도율

주택담보 대출비율

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율

실제 담보의 가치에 비례해서 받을 수 있는 대출을 비율

예로 구매할 집이 10억인데

LTV가 50% 까지 나온다라는 것은

5억까지 대출 가능하다는 것이다.

 

그런데 '담보의 가치' 이 기준이 상대적이다

부동산의 경우 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가한다

보통 KB부동산 시세, 국세청 기준 시가, 한국 감정원 시세 등등

주택의 매매가가 10억이더라도

대출당시의 감정가가 9억이라면

9억의 50%인 4억5천까지 대출 가능하다는 것이다.

 

LTV를 산정 할 때

선순위채권, 임차보증금 및 변제소액임차보증금 등은

대출한도에서 공제된다.

 

그러면 이 LTV는 왜 적용하는 것인가-

매매가, 감정가의 일부만 왜 대출이 가능한가-

주택가격, 시세변동에 따라서 은행이 손해를 볼 가능성 때문

집을 팔아도 대출을 못갚을 수 있게되는 상황은

은행에서는 대출사고로 여겨지고 이런 경우

해당 부동산을 경매에 부치게 되는 데

제값을 받기 어려울 뿐더러 법적비용도 들어가게 된다.

 

사실 LTV의 등장배경은

금융기관의 자산건전성 확보를 위한 규제였다

우리나라는 다른 나라에 비해 대출규제가 강한편으로 보이며

우리나라는 규제지역 여부나 그 가격에 따라 0~70%까지 적용하는 중이다

 

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DTI(DEPT TO INCOME RATIO)

총부채상환비율

총 소득대비 부채의 연간 원리금 상환액

1년 간 소득 중 대출원리금을 얼마나 갚는가

빌려준 돈을 갚을 수 있는 지 능력을 평가하는 것

LTV는 대출을 줄 수 있는 최대한도이고

그 다음에 계산하는 것이 DTI.

 

DTI는 채무자자격과 주택위치에 따라 다르고

이는 국토교통부의 '규제지역 지정현황'을 보면

지역별로 LTV, DTI 규제 비율을 알 수 있다

연봉이 1억이고 DTI가 50%인 지역에 들어가고자 할 때

내가 지금 빌리고자 하는 돈을 합쳐서 5천만원이 된다면

추가로 대출을 해줄 수가 없다는 것이다

 

그런데 원리금은 한달에 한번씩 분할상환하고

여기에 이자금액을 붙이는 것이기 때문에

생각보다 월 납부액이 많지 않다

(주택담보대출은 최장만기 35년 가능)

무튼 갚을 수 있을 정도로 대출을 해주는 것이기에

소득이 적은 사람은 여기서 어렵다.

 

 

금융계산기

DTI계산기, DSR계산기, 신DTI계산, 대출이자계산, 대출이자계산기등 금융관련 계산기입니다.

ssoseyo.com

 

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DSR(DEPT SERVICE RATIO)

총부채원리금상환비율

DTI보다 조금 더 고도화된 판단지표

 

DTI:소득대비 얼마나 상환 가능할지 판단

_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출이자/연간소득

DSR:대출원리금 상환액이 차지하는 비율

_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출원리금/연간소득

여기서 기타대출은 학자금대출,

카드론, 자동차할부금 등을 포함한다

 

고가의 주택이나

2금융권에서 활용하는 편이었으나

요즈음에는 규제도 심해지고

정책내용도 많아지고 해서

보수적으로 다시 이용하는 편이다.

 

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