조주임의 저녁

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주택담보대출을 받을 때

실질적으로 쓰이는 용어에 대한 글이다

주택담보대출을

내집마련을 위한 용도로 받는다면

이제 내가 들어가고자 하는 그 집을 담보로

아직 내가 사지않은 미래의 내 집을 담보로

대출을 받는 것이다 신기하게도-.

주택담보대출을

생활비 마련을 위한 용도로 받는다면

이미 소유하고 있는 집을 담보로

대출을 받는 것이다.

내가 담보로 둘 수 있는 재산이 있는데

현금이 없다고 이를 다 팔아서 현금화 시킬 수 없으니

내가 갖고 있는 것 중에 돈되는 것을 담보로 내어주고

대량의 현금을 대출받고 정기적으로 이자를 주는 것

이게 담보대출이다

돈 받을 구실을 만들어 놓고 빌려주는 것

아, 신용대출은 담보대출보다 상대적으로

한도가 적고 금리가 높다.

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LTV(LOAN TO VALUE RATIO)

대출가능한도율

주택담보 대출비율

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율

실제 담보의 가치에 비례해서 받을 수 있는 대출을 비율

예로 구매할 집이 10억인데

LTV가 50% 까지 나온다라는 것은

5억까지 대출 가능하다는 것이다.

그런데 '담보의 가치' 이 기준이 상대적이다

부동산의 경우 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가한다

보통 KB부동산 시세, 국세청 기준 시가, 한국 감정원 시세 등등

주택의 매매가가 10억이더라도

대출당시의 감정가가 9억이라면

9억의 50%인 4억5천까지 대출 가능하다는 것이다.

LTV를 산정 할 때

선순위채권, 임차보증금 및 변제소액임차보증금 등은

대출한도에서 공제된다.

그러면 이 LTV는 왜 적용하는 것인가-

매매가, 감정가의 일부만 왜 대출이 가능한가-

주택가격, 시세변동에 따라서 은행이 손해를 볼 가능성 때문

집을 팔아도 대출을 못갚을 수 있게되는 상황은

은행에서는 대출사고로 여겨지고 이런 경우

해당 부동산을 경매에 부치게 되는 데

제값을 받기 어려울 뿐더러 법적비용도 들어가게 된다.

사실 LTV의 등장배경은

금융기관의 자산건전성 확보를 위한 규제였다

우리나라는 다른 나라에 비해 대출규제가 강한편으로 보이며

우리나라는 규제지역 여부나 그 가격에 따라 0~70%까지 적용하는 중이다

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DTI(DEPT TO INCOME RATIO)

총부채상환비율

총 소득대비 부채의 연간 원리금 상환액

1년 간 소득 중 대출원리금을 얼마나 갚는가

빌려준 돈을 갚을 수 있는 지 능력을 평가하는 것

LTV는 대출을 줄 수 있는 최대한도이고

그 다음에 계산하는 것이 DTI.

DTI는 채무자자격과 주택위치에 따라 다르고

이는 국토교통부의 '규제지역 지정현황'을 보면

지역별로 LTV, DTI 규제 비율을 알 수 있다

연봉이 1억이고 DTI가 50%인 지역에 들어가고자 할 때

내가 지금 빌리고자 하는 돈을 합쳐서 5천만원이 된다면

추가로 대출을 해줄 수가 없다는 것이다

그런데 원리금은 한달에 한번씩 분할상환하고

여기에 이자금액을 붙이는 것이기 때문에

생각보다 월 납부액이 많지 않다

(주택담보대출은 최장만기 35년 가능)

무튼 갚을 수 있을 정도로 대출을 해주는 것이기에

소득이 적은 사람은 여기서 어렵다.

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DSR(DEPT SERVICE RATIO)

총부채원리금상환비율

DTI보다 조금 더 고도화된 판단지표

DTI:소득대비 얼마나 상환 가능할지 판단

_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출이자/연간소득

DSR:대출원리금 상환액이 차지하는 비율

_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출원리금/연간소득

여기서 기타대출은 학자금대출,

카드론, 자동차할부금 등을 포함한다

고가의 주택이나

2금융권에서 활용하는 편이었으나

요즈음에는 규제도 심해지고

정책내용도 많아지고 해서

보수적으로 다시 이용하는 편이다.

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직장인을 기준으로 설명을 해보면.

회사 총무과에서 주로 거래하고 있는

은행이 있고 분명 회사 주변에 있을 것이다

직장인이 대출을 받을 때에는

회사에서 이용하는 은행, 회사의 주거래 은행을

이용하는 편이 굉장히 유리하다

회사와 은행과의 협약으로 개인 실적과는 별도로

금리, 한도 등 좋은 조건으로 혜택을 받을 수 있다.

'주거래' 은행, 그 효용에 대한 믿음이 사라지는 순간이다

'주거래' 은행의 의미는 무엇일까-

예대마진으로 이득을 얻는 은행의 '주거래'고객이

되기 위해서는 그만큼 많은 돈을 예치해야 한다

또, 다양한 상품군을 이용해 주어야 한다.

직장인은 가장 큰 수입인 월급이 들어오는

급여통장 계좌를 주로 사용하기 때문에

그 계좌의 은행이 주거래 은행이 되기 마련이다

그러므로 나만의 어떤 '주거래'은행을 만들기 위해

노력하지 않아도 자연스럽게 형성이 되어간다.

그러나,

자신에게 꼭 맞고 관리에 좋은 상품이 있다면,

최대한 자신에게 유리한 상품과 상황별로

적합한 좋은 은행을 이용하는 것을 추천한다

일부러 좋은 상품을 포기하고 주거래 점수를 만들 필요는 없을 것으로 본다.

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'주거래' 은행과 '주거래' 고객

그에 충실하기 위해서 정말 많은 통장을 개설하고

이에 자산관리를 시작했다면

앞서 언급한 상황처럼 오버스러운 것이다.

통장개수를 최소화 시켜서 관리성을 높이는 것이

훨씬 전략적으로 낫다고 본다

월급이 들어오고 주로 지출이 되는 통장,

비상용 입출금 통장, 예적금계좌

딱 이렇게 3분할로 돌리면 웬만한 관리가 된다.

굳이 계속 체크해야 하는 요소를 늘리면

피곤하기만 하고 의욕이 떨어진다

얼마 되지도 않는 금액으로 체력만 낭비될 뿐

목적따라 계좌를 개설하고 

입출내역을 간단하게 정리해서

한눈에 보는 가계부 어플 하나만 깔자.

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마이너스 통장, 만들면 좋을까?

예전에 은행에 갔을 때에도 은행직원들이 많이들 권유했었다

"일단 만들어 두세요"

"안쓰시면 이자 안나가요"

"나올 수 있는 상황이 될 때 만들어 두세요"

마이너스 통장은 한도만큼 여러 번 빌려주는 한도대출로

그 이자가 역복리로 나가기 마련이다

필요없는 상황에서 만들어 두는 경우가 많은데

무작정 만드는 경우 결국 한도 끝까지 쓰게 될 것이고

펀드나 주식을 한다면 한도 끝까지 투자를 하게 된다

습관적 영끌이 되는 것이고 망하는 지름길이다

마이너스 통장은 정말 치료, 의료비 처럼

급박한 사정이 생겼을 때에 만들어 사용하는 것이 좋다.

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대출 전에 준비해야 할 것은,

첫 번째는 연체에 대한 올바른 인식이고

두 번째는 제 1금융권부터 도전하는 당당한 자세이다.

대출 전에 연체가 있다면 큰 걸림돌이 된다

특히, 신용카드의 경우 소액으로

하루 이틀 연체가 잦을 수 있는데

이런 경우에도 신용에 부정적인 영향을 준다.

또한, 전화로 여기저기 대출을 문의하고

인터넷에서도 대부업체를 두드린다면

다 기록에 남으니 이 점도 주의해야 하고,

무엇보다 본인에게 자신감을 갖자

개인의 자산규모와 관계없이

본인 신용에 문제가 없고

유동성(현금흐름)이 있다면

대출은 일단 가능하다는 믿음으로

당당히 제 1금융권의 문을 열고 들어가자.

대출 상담시 에는 당당하고 진솔하게 응하고

은행에 이득을 주는 행위라고 생각하면서

금리에 대해 끊임없이 요구하고 꼼꼼하게 흥정해야 한다.

연장할 때에도 금리에 대해 궁금해 하고, 은행원과 협의하고

낮출 수 있는 방법을 물어보고 협상해야 한다.

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은행의 금리는 고정되어 있다는 인식이 있다

사실 이는 맞는 경우도, 틀린 경우도 있다

그러니 밑져야 본전으로-

대출 금리는 흥정이 가능하다는 점을 미리 알고 있자.

뉴스에서 자주 나오는 기준 금리와는 별개로

은행사별로 제공하는 상품별 금리는 항상 변한다

통장예금을 들 때에도 금리를 조금 더 달라고 요구하면

창구 직원의 입장에서 요리조리 방법을 찾을 수 있다

당연, 창구직원 또한 금리를 일정부분 조정하고

승인을 올릴 수 있는 권한이 있다.

더불어, 은행금리에도 특별세일시즌이 있다

그 배경은 지점별 실적경쟁으로 볼 수 있다

대체로 아파트 단지가 많은 지역의 지점은

저축위주의 수신 실적이 많으며,

사무실이 많은 지역은 사업자 대출, 법인 대출로

여신 실적이 월등히 높은 경우도 있다

때문에 지점별로 부족한 점수를 채워서

시즌 목표달성을 하기 위한 레이스를 실행한다

그래서 금리 할인 이벤트, 프로모션 상품제공 등

한시적으로 세일기간 두기도 한다

이런 때가 특별세일 시즌이 되는 것이다

평소 자주 가는 은행에 직원에게 연락처를 남겨서

금리할인 이벤트 시 연락 달라고 요청하자.