조주임의 저녁

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주택담보대출을 받을 때

실질적으로 쓰이는 용어에 대한 글이다

주택담보대출을

내집마련을 위한 용도로 받는다면

이제 내가 들어가고자 하는 그 집을 담보로

아직 내가 사지않은 미래의 내 집을 담보로

대출을 받는 것이다 신기하게도-.

주택담보대출을

생활비 마련을 위한 용도로 받는다면

이미 소유하고 있는 집을 담보로

대출을 받는 것이다.

내가 담보로 둘 수 있는 재산이 있는데

현금이 없다고 이를 다 팔아서 현금화 시킬 수 없으니

내가 갖고 있는 것 중에 돈되는 것을 담보로 내어주고

대량의 현금을 대출받고 정기적으로 이자를 주는 것

이게 담보대출이다

돈 받을 구실을 만들어 놓고 빌려주는 것

아, 신용대출은 담보대출보다 상대적으로

한도가 적고 금리가 높다.

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LTV(LOAN TO VALUE RATIO)

대출가능한도율

주택담보 대출비율

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율

실제 담보의 가치에 비례해서 받을 수 있는 대출을 비율

예로 구매할 집이 10억인데

LTV가 50% 까지 나온다라는 것은

5억까지 대출 가능하다는 것이다.

그런데 '담보의 가치' 이 기준이 상대적이다

부동산의 경우 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가한다

보통 KB부동산 시세, 국세청 기준 시가, 한국 감정원 시세 등등

주택의 매매가가 10억이더라도

대출당시의 감정가가 9억이라면

9억의 50%인 4억5천까지 대출 가능하다는 것이다.

LTV를 산정 할 때

선순위채권, 임차보증금 및 변제소액임차보증금 등은

대출한도에서 공제된다.

그러면 이 LTV는 왜 적용하는 것인가-

매매가, 감정가의 일부만 왜 대출이 가능한가-

주택가격, 시세변동에 따라서 은행이 손해를 볼 가능성 때문

집을 팔아도 대출을 못갚을 수 있게되는 상황은

은행에서는 대출사고로 여겨지고 이런 경우

해당 부동산을 경매에 부치게 되는 데

제값을 받기 어려울 뿐더러 법적비용도 들어가게 된다.

사실 LTV의 등장배경은

금융기관의 자산건전성 확보를 위한 규제였다

우리나라는 다른 나라에 비해 대출규제가 강한편으로 보이며

우리나라는 규제지역 여부나 그 가격에 따라 0~70%까지 적용하는 중이다

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DTI(DEPT TO INCOME RATIO)

총부채상환비율

총 소득대비 부채의 연간 원리금 상환액

1년 간 소득 중 대출원리금을 얼마나 갚는가

빌려준 돈을 갚을 수 있는 지 능력을 평가하는 것

LTV는 대출을 줄 수 있는 최대한도이고

그 다음에 계산하는 것이 DTI.

DTI는 채무자자격과 주택위치에 따라 다르고

이는 국토교통부의 '규제지역 지정현황'을 보면

지역별로 LTV, DTI 규제 비율을 알 수 있다

연봉이 1억이고 DTI가 50%인 지역에 들어가고자 할 때

내가 지금 빌리고자 하는 돈을 합쳐서 5천만원이 된다면

추가로 대출을 해줄 수가 없다는 것이다

그런데 원리금은 한달에 한번씩 분할상환하고

여기에 이자금액을 붙이는 것이기 때문에

생각보다 월 납부액이 많지 않다

(주택담보대출은 최장만기 35년 가능)

무튼 갚을 수 있을 정도로 대출을 해주는 것이기에

소득이 적은 사람은 여기서 어렵다.

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DSR(DEPT SERVICE RATIO)

총부채원리금상환비율

DTI보다 조금 더 고도화된 판단지표

DTI:소득대비 얼마나 상환 가능할지 판단

_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출이자/연간소득

DSR:대출원리금 상환액이 차지하는 비율

_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출원리금/연간소득

여기서 기타대출은 학자금대출,

카드론, 자동차할부금 등을 포함한다

고가의 주택이나

2금융권에서 활용하는 편이었으나

요즈음에는 규제도 심해지고

정책내용도 많아지고 해서

보수적으로 다시 이용하는 편이다.

은행을 가면 번호표 없이 상담을 받을 수 있는 창구가 있다.

바로 대출창구.

대출창구는 늘 한산하고 다른 고객들도 안받고 굉장히 여유로워 보인다.

어떤 지점은 층이 따로 나눠서 둘만큼 전문적으로 보이는 이들.

그러나, 대출을 받아보면 이 사람들도 잘 모르는 게 많고

심지어 어디서는 되고 어디서는 안되고

대출 받을 수 있는 금액도 다르다.

맞다.

똑같은 시중은행도 그 지역 특색에 따라 지점마다, 담당자 마다 다르다.

차이점이 존재한다. 이것을 이해하면 그 답답함이 가실 수 있다.

신용을 담보로 하는 신용대출은

상대적으로 흔하고 잦은 대출이라 어딜가도 상담이가가능하다.

규제내용과 정책이 수시로 달라지는 주택담보, 임차자금대출의 경우

그 업무를 수시로 하는 지점을 하는게 좋다.

그러므로, 아파트 밀집지역, 배드타운에 가야 전세자금, 구입자금 대출 상담받기에 용이하다.

주변에 아파트가 없는 산업단지 공업단지 시가지역은 아파트관련 대출이 어렵다.

상담을 하기에도 불안할 지경으로 매끄럽지 못하고

최근에 법개정된 내용을 청산유수처럼 자연스럽게 답변가능한 직원이 거의 없다.

반대로 사업자 대출이나 규모가 큰 법인 대출의 경우에는

앞에서 언급한 지역의 점포를 이용하는 게 유리하다.

따라서, 보증서 담보로 받는 대출의 경우에는

신용보증 기금, 보증기관 근처에 있는 지점이 상담받기에도 용이하고 정확한 상담이 가능하다.

즉, 지점마다

상담할 수 있는 상품이 다르다.

해줄수 있는 대출한도가 다르다.

만약,

주로 이용하는 은행이 없고, 이런 경우도 처음이라면

부동산대출이라면 공인중개사에게 대출상담사를 소개받거나

신용대출이라면 회사동료(직장 신용도)나 주변 지인들에게 소개를 받는 것도 괜찮은 방법이다.

아무것도 모르고, 어떠한 질문도 해야될 지 모르는 상황에서는

지난 번의 결과가 흡족했다는 지인에게 직원을 소개받는 게 낫다는 것.

그 직원이 내게도 물론 질 좋은 상담을 해줄 확률이 높기 떄문이다.

잘 안되고, 힘든 조건의 상황 속에서 이리저리 방법을 찾아보는 직원은

맨땅에 찾기에는 거의 없을 것이다. (모든 은행원이 친절하지 않다)

또한, 상황이 다 다른 고객, 조건이 다다르기에 결과가 동일하지 않다.

채무자의 상황이나 조건을 객관적으로 판단해서

모든 지점이나 담당자 마다 같은 결과가 나와야 공정한 것이지 않을까 싶지만,

대출을 하는 은행직원들은 관상도 본다고 한다

말투나 성질, 그동안의 은행 거래 상태(연체 등)을 보았을 때에

앞으로도 약속을 잘 이행하지 않을 것 같다면

조그마한 흠집이라도 부각시켜서 이를 근거로 대출을 거절할 것이다

신용등급과 같은 객관적인 자료를 통해서 늘 같은 결과만 낸다면

고통받는 서민들이나 정작 대출이 매우 필요한 사람들에게는 기회도 오지 않을 것이다.

아 근데 요즘에는 모바일로도 쉽게 가능하니.

신용대출은 폰으로 금방 금방 해결보는 게 나을 수도 있겠다.