조주임의 저녁

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주택담보대출을 받을 때

실질적으로 쓰이는 용어에 대한 글이다

주택담보대출을

내집마련을 위한 용도로 받는다면

이제 내가 들어가고자 하는 그 집을 담보로

아직 내가 사지않은 미래의 내 집을 담보로

대출을 받는 것이다 신기하게도-.

주택담보대출을

생활비 마련을 위한 용도로 받는다면

이미 소유하고 있는 집을 담보로

대출을 받는 것이다.

내가 담보로 둘 수 있는 재산이 있는데

현금이 없다고 이를 다 팔아서 현금화 시킬 수 없으니

내가 갖고 있는 것 중에 돈되는 것을 담보로 내어주고

대량의 현금을 대출받고 정기적으로 이자를 주는 것

이게 담보대출이다

돈 받을 구실을 만들어 놓고 빌려주는 것

아, 신용대출은 담보대출보다 상대적으로

한도가 적고 금리가 높다.

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LTV(LOAN TO VALUE RATIO)

대출가능한도율

주택담보 대출비율

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율

실제 담보의 가치에 비례해서 받을 수 있는 대출을 비율

예로 구매할 집이 10억인데

LTV가 50% 까지 나온다라는 것은

5억까지 대출 가능하다는 것이다.

그런데 '담보의 가치' 이 기준이 상대적이다

부동산의 경우 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가한다

보통 KB부동산 시세, 국세청 기준 시가, 한국 감정원 시세 등등

주택의 매매가가 10억이더라도

대출당시의 감정가가 9억이라면

9억의 50%인 4억5천까지 대출 가능하다는 것이다.

LTV를 산정 할 때

선순위채권, 임차보증금 및 변제소액임차보증금 등은

대출한도에서 공제된다.

그러면 이 LTV는 왜 적용하는 것인가-

매매가, 감정가의 일부만 왜 대출이 가능한가-

주택가격, 시세변동에 따라서 은행이 손해를 볼 가능성 때문

집을 팔아도 대출을 못갚을 수 있게되는 상황은

은행에서는 대출사고로 여겨지고 이런 경우

해당 부동산을 경매에 부치게 되는 데

제값을 받기 어려울 뿐더러 법적비용도 들어가게 된다.

사실 LTV의 등장배경은

금융기관의 자산건전성 확보를 위한 규제였다

우리나라는 다른 나라에 비해 대출규제가 강한편으로 보이며

우리나라는 규제지역 여부나 그 가격에 따라 0~70%까지 적용하는 중이다

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DTI(DEPT TO INCOME RATIO)

총부채상환비율

총 소득대비 부채의 연간 원리금 상환액

1년 간 소득 중 대출원리금을 얼마나 갚는가

빌려준 돈을 갚을 수 있는 지 능력을 평가하는 것

LTV는 대출을 줄 수 있는 최대한도이고

그 다음에 계산하는 것이 DTI.

DTI는 채무자자격과 주택위치에 따라 다르고

이는 국토교통부의 '규제지역 지정현황'을 보면

지역별로 LTV, DTI 규제 비율을 알 수 있다

연봉이 1억이고 DTI가 50%인 지역에 들어가고자 할 때

내가 지금 빌리고자 하는 돈을 합쳐서 5천만원이 된다면

추가로 대출을 해줄 수가 없다는 것이다

그런데 원리금은 한달에 한번씩 분할상환하고

여기에 이자금액을 붙이는 것이기 때문에

생각보다 월 납부액이 많지 않다

(주택담보대출은 최장만기 35년 가능)

무튼 갚을 수 있을 정도로 대출을 해주는 것이기에

소득이 적은 사람은 여기서 어렵다.

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DSR(DEPT SERVICE RATIO)

총부채원리금상환비율

DTI보다 조금 더 고도화된 판단지표

DTI:소득대비 얼마나 상환 가능할지 판단

_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출이자/연간소득

DSR:대출원리금 상환액이 차지하는 비율

_본주담대원리금+타주담대원리금+기타대출원리금/연간소득

여기서 기타대출은 학자금대출,

카드론, 자동차할부금 등을 포함한다

고가의 주택이나

2금융권에서 활용하는 편이었으나

요즈음에는 규제도 심해지고

정책내용도 많아지고 해서

보수적으로 다시 이용하는 편이다.

블라인드를 봐도-

지식인을 봐도-

자신의 처지를 설명하면서

대출이 얼마까지 가능한가 묻는 이들이 많다

그렇지만 돌아오는 대답은 늘.

"해봐야 알 수 있어요"

왜 속시원하게 답을 못해주는 걸까.

내가 정말 돈이 필요한데

이걸 알아야 어떻게 해도 할 수 있을 것 같은데 말이다

전세자금 대출을 할 때에도 확답을 듣기는 어렵다

그 당일에 나갈 수 있는 지 없는 지-.

대출은 보통 채무자(고객)의 스펙을 기준으로

지점이든 본부든 시스템 심사를 거치고 나서야 정확하게 알 수가 있다

전세자금 대출을 나갈 때에도 처음에 심사를 타고 나서

채무자가 중간에 연체가 된다던가

그 사이 신용대출을 한다던가 한다면 되던 것도 안된다.

그래서 여신을 담당하는 직원들은

대출이 나가기 전까지 확답을 내어주지 않는다

여기서 스펙은 신용등급이나 연봉, 사업소득,

현재까지의 대출상황이나 연체내역 등을 들 수 있다.

그렇다

심사를 타봐야 알 수가 있는 것이다.

그 심사를 잘 타는 방법!

심사 결과가 좋지 못한 방향으로 갈 때에

이를 자꾸만 좋은 방향으로 끌고가는 힘!

이는 지금 바로 앞에 있는 은행 대출담당자에게 있다.

"너는 대출이나 해"

내가 빌려서 내가 쓰겠다는 니가 무슨 상관이냐는 태도는 절대적으로 안된다

대출을 하러가면 물어보는 가장 대표적인 질문은 '사용용도'이다

이 돈을 빌려서 어디다가 쓸거냐는 것인데

어떤 사람들은 본인의 사생활 침해라도 한다는 듯이 이렇게 역정을 내기도 한다

남에게 돈을 빌리는 것인데 이에 대해서 상황에 대한 이해가 부족하다고 볼 수 있다

하물며 친구에게 돈을 빌려갈 때에는 이러저러해서 상황이 안좋으니 하면서

이해시키고 설득시키고 하는데 왜 그보다 더한 남에게는 설명을 누락하는 지.

때문에 은행에 대출을 보러 갈 때에는

그 담당자를 적대시 하지 말고 물어보는 질문이나

요청하는 서류에 성의를 다해야 좋은 결과가 나올 수 있다

작정하고 서류 챙겨서 은행에 돈을 빌릴 각오가 되어 있다면,

은행 문을 열기전에 본인의 상황과 대출을 어디에 어떻게 쓸 것이며

앞으로 어떻게 갚아 가겠다는 내용 정도의 말주머니는 머리 속에 있어야 한다.

그렇게-

대출담당자를 당신의 편에 두어야 한다.

담당자가 관리자에게 문서를 올려서 결제가 떨어지면 돈이 나오는 것이므로

문서를 잘 꾸미게끔 도와주어야 하는 것이며

지점에서 감당할 수 없는 것이라 본부에 까지 승인을 올려 심사받는 것이라면

대출담당자는 당신의 편에 서있는 것으로 볼 수 있다

신용등급도 상당히 높고 연봉도 우리나라 최상위권이며

그동안의 대출이나 연체상황도 없는 그런 무결한 사람이 아니라면,

대출담당자와 한 팀이 되어 본부승인을 받기 위해 노력해야 한다.